Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt in der Regel immer dann zum Einsatz, wenn der erzielbare Ertrag aus der Immobilie im Vordergrund steht.

Im Vordergrund stehen die allgemeine Marktauffassung und keine individuellen Interessen. Der Anwendungsbereich des Ertragswertverfahrens erstreckt sich über Mietwohnhäuser, sowie vermietete Gewerbebauten wie Bürogebäude und Verwaltungsgebäude.

Grundgedanke ist, dass sich der Wert eines Gebäudes, welches unter Renditeaspekten betrachtet werden soll, aus den Erträgen ergibt, die das Gebäude erzielt.

Berechnung nach dem Ertragswertverfahren

Bei der Ermittlungsmethode wird zweigliedrig vorgegangen. Der Bodenwert und der Gebäudewert werden getrennt ermittelt, da bei diesem Verfahren davon ausgegangen wird, dass der Bodenwert auf Dauer Bestand hat.

Die Ermittlung des Bodenwertes erfolgt bei unbebauten und bebauten Grundstücken mittels des Vergleichswertverfahrens.

Die Berechnung des Wertes der baulichen Anlagen erfolgt über die Ermittlung des Rohertrages abzüglich der Bewirtschaftungskosten.

Dieser ermittelte Reinertrag wird dann um die Bodenwertverzinsung bereinigt, um zum Jahresreinertrag der baulichen Anlagen zu kommen.

Anschließend wird der Ertragswert der baulichen Anlagen mittels Multiplikation mit dem Vervielfältiger ermittelt und sonstige wertbeeinflussende Faktoren bzw. weitere berücksichtigt.

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