Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren kann auf allen Grundstücksteilmärkten angewandt werden. Dieses Verfahren kommt da zum Einsatz, bei denen sich der Grundstücksmarkt an Vergleichspreisen orientiert. Dies ist in der Regel bei Einfamilien-Reihenhäuser, Eigentumswohnungen, Zweifamilienhäuser, frei stehende Eigenheime und Garagen der Fall.

Berechnung nach dem Vergleichswertverfahren

Zur Durchführung des Vergleichswertverfahrens wird eine ausreichende Anzahl an Vergleichsgrundstücken benötigt. Desweiteren muss darauf geachtet werden, dass nur Grundstücke herangezogen werden, dessen Merkmale mit dem zu bewerteten Grundstück ausreichend übereinstimmen.

Das Vergleichswertverfahren zählt unter der Voraussetzung einer ausreichenden Anzahl von Vergleichsgrundstücken zu den besten Wertermittlungsverfahren mit den sichersten Ergebnissen. Der Vergleich kann einerseits über die tatsächlich gezahlten Kaufpreise, als auch über relativierte Größen (sogenannten Vergleichsfaktoren) erfolgen.

Unterscheidung der Berechnung zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken

Hinsichtlich der Anwendung und Berechnungsmethoden des Vergleichswertverfahrens wird zwischen der Wertermittlung von unbebauten Grundstücken und der Wertermittlung von bebauten Grundstücken unterschieden. Die Bewertung von unbebauten Grundstücken kann entweder über einen mittelbaren Preisvergleich oder einen unmittelbaren Preisvergleich erfolgen.

Die Verkehrswertermittlung eines unbebauten Grundstücks über einen unmittelbaren Preisvergleichs erfolgt auf Basis tatsächlich realisierter Kaufpreise von Grundstücken, die mit dem zu bewertenden Grundstück ausreichende Übereinstimmungsmerkmale aufweisen.

Bei der Bewertung von bebauten Grundstücken kommen zu dem ermittelten Bodenwert noch die Vergleichbarkeitskriterien der Gebäude hinzu. Die Anwendung eines unmittelbaren Preisvergleichs gestaltet sich aufgrund der oft niedrigen Anzahl von vergleichbaren Gebäuden hinsichtlich der Kriterien Alter, Bauzustand, Gebäudegrüße und Gebäudenutzung als sehr schwierig.

Demzufolge existieren zwei weitere Möglichkeiten, den Gebäudewert mittels des Vergleichswertverfahren zu bestimmen: Ertragsfaktorenvergleich und Gebäudefaktorenvergleich. Beim Ertragsfaktorenvergleich sind die Grundlagen für die Ermittlung Roherträge bzw. Reinerträge, wohingegen beim Gebäudefaktorenvergleich die Flächen und Kubaturen eine Rolle spielen.

Immobilienmakler

Immobilienmakler Begriffe